圣泽·水岸名居项目的营销策略

摘要:近年来,我国政府为进一步控制房地产行业泡沫,控制房地产价格,陆续颁布出台了一系列抑制房地产价格升高的政策,给我国房地产行业的发展带来了一定冲击。希望通过本文的研究,一方面能够从理论的角度上,丰富我国学术界研究内容,并为我国房地产住宅项目营销策略的制定与实施提供理论指导;另一方面能够从实践的角度上,对圣泽·水岸名居项目营销战略与策略的选择、实施提供指导,增强圣泽·水岸名居项目的市场竞争力。

关键词:圣泽·水岸名居项目;营销策略;房地产营销;

 

一、引言

    圣泽·水岸名居位于东营市广饶县,广饶县位于山东省中部偏北,东营市南部。项目位于广饶城区东北部,距广饶县政府约2公里,南距城市东西向对外交通干道潍高路3.7公里,西距城市南北向对外交通干道孙武路1.5公里。圣泽水岸名居护城河环绕,高绿化,公园式生态社区,每时每刻都生活在清新空气中,散步、晨练,健康生活的最佳选择。坚决杜绝不通透、拥挤户型,水岸名居完美户型、人性化设计,合理空间布置,舒适宜居;配套全并不代表雄踞城市中心,而是能满足你的日常生活,商业街、幼儿园、乐安中学、社区四点学校,使得住户远离烦扰的同时,享受便捷生活。

二、SWOT分析

 (一)优势

    圣泽·水岸名居项目的承建单位为从事多年房地产建设的单位,且具有较高资质,能够保证圣泽·水岸名居项目的建设质量。同时,从圣泽·水岸名居项目的规划来看,不仅能够保证圣泽·水岸名居项目的质量,同时也能够呈现出一个高质量的居住建筑。

(二)劣势

    从成本投入情况来看,由于圣泽·水岸名居项目以打造“宜居空间”为主要理念,在住宅项目的建设过程中,在景观绿化、选址等各个方面都突出宜居性,因此整体的成本投入较高,在圣泽·水岸名居项目的定价过程中,需要严格依据成本来对住宅房屋的销售价格进行制定,因而受到成本偏高的制约,价格的制定也相对一般性住宅房屋要高一些。

(三)机会

    (1浆水泉西路及浆水泉路延长线、旅游路道路贯通后,出行十分便捷。

    (2随着政务中心东迁及全运会的成功举办,片区发展成为东营新中心”,促进区域市场水平升级。

    (3)住东不住西,往南不往北,消费者区位认同,符合东营置业倾向。

(四)威胁

    (1)面临目前国家调控政策的影响,周边各大竞争项目陆续底价走量,对高端住宅市场产生冲击。

    (2)浆水泉西路及浆水泉路延长线,及与旅游路的贯通对项目影响较大。

    (3)目前区域内众多规模楼盘在售产品与本案一期户型存在重叠,产品同质化势必导致客户分流。

    

三、市场细分与目标市场的选择 

  (一)市场细分 

    因为项目自身的中高端属性,决定了目标客户是中高层收入人群,同时也决定了目标市场不能局限在广饶县应该利用交通便利的优势扩展整个东营市

    因此,结合项目SWOT分析,明确了项目自身的特征,各行业领军人物、企业高管、私企老板、金融投资客等形成本项目的主要目标市场。

 (二)目标市场的选择 

    通过对圣泽·水岸名居项目目市场的细分,以及与其他类似楼盘的对比,能够为目标市场的选择提供重要依据。目标市场的选择是否正确,直接能够对圣泽·水岸名居项目营销活动的成败产生影响,面对圣泽·水岸名居项目市场细分中的低、中、高档,必须要有重点地展开营销活动。因此需要对各细分的市场进行选择,从而确定下营销对象。

    在高档住宅市场中,价格的持续增长令高档住宅商品逐渐走入了销售瓶颈总销售量大不如从前。但是在广饶经济开发区优越的地理位置中的中、高档住宅数量相对较

少,因此圣泽·水岸名居项目也具备一定的优势。

 (三)目标客户的需求分析 

    近几年,消费者普遍对广饶经济开发区旅游路沿线这个区域比较认可,商品房市场升温较快,商品房单价己经达到4500-5000/平米左右,高于东营市其他各区的成交价格。

    

四、发展现状及存在问题

(一)没有现房

    圣泽·水岸名居项目9栋高层组成,分别是7栋17层,2栋22层,共包括716户。面积区间:90-200平米,停车位共880个,地上20个地下860个。原本计划交房时间为2015年年底,但由于前期征地争执迟迟未能解决,以及施工过程中的种种问题导致工期一拖再拖,目前又将交房日期推至2016年年底,由于交房日期的不确定性,致使许多已购客户提出了退房要求,同时也形成了恶性循环,破坏了公司项目的口碑。    

 (二)销售渠道不广

    圣泽·水岸名居项目所采取的推广方式有:一是针对产品,选择区县进行实地考察,做出对该区县拓展的可行性分析;同时,策划部配合,进行前期推广铺垫。最后利用夹报、当地的电视媒体等进行大量的宣传造势,并加以短信覆盖。二是在巡展前一周内对口标地的公务员、事业单位群体予以大而积宣传,采取直投、夹报及针对性摆展的方式,确保区县公务员群体的认知度和参与度。三是选择中心广场开展巡展活动,聚集人气和积累客户。四是广场巡展之后一两天内,组织精品区县看房团赴销售中心全程体验,并引导消费者实现购买。五是针对意向性客户,尽快展开跟进工作,获取深入信息。   

五、营销策略分析与改善

    1.1面积户型    

    圣泽·水岸名居项目户型面积选择重点主要集中在73.34m2-88.74澎的两室两厅一卫和108.42 m2-124.24扩的三室两厅两卫两类户型面积上。其主要原因是此两类户型市场需求量比较大,是属于主流户型结构。从房屋区间功能细分着手,在设计中突出经济实用的特点,非常符合消费者的喜好要求。

    1.2 天骄福邸房地产项目的配套设计

    1)物业公司

    公司聘请了东营DC物业管理服务有限公司为小区物业公司。该家公司具有一级资质,其高覆盖、高效率的服务获得了很多服务业主的认可。该物业公司的入驻可以为业主提供安全、经济、专业的服务,确保业主在小区内生活秩序和安全,让业主安居乐业。

    (2)商业街配套

    小区商业街采用环小区四周设计的布局,避免商业街的繁杂而影响到小区住宅部分的宁静。商业街的商铺面积从14.1m=-61.11m2,其主要用做餐饮和超市等小区业主生活配套用途,如购物超市、小吃店等。

    (3)小区停车位设置

    小区总共设置923个车位,其中住宅部分的停车位共设置了469个,其中地面64个,地下停车库405个;商业部分共设置停车位454个,其中地面48个。车位配比达1:0.9,基本可以满足小区业主停车需求。

    

  1.3 价格:

    基本价5000

    折扣价4500

    团购价4380

    付款时间:付款时间、方式的调整对价格的影响是比较隐蔽的,它在房价问题上实质上是对时间的一种折让。建议本项目通过以下三种方式来进行付款方式的调整:

    a对付款时间进行调整。可将总的付款期限进行减少或拉长,各阶段付款时间的设定向前移动或向后移动。

    b对付款比例进行调整。可将各阶段的付款比例进行调整,如付款比例是前期高、后期低,还是各个阶段均衡分布,或是各个阶段前期低、后期高。

    c对付款利息的调整。对付款利息进行适当调整,根据市场情况的变化,来进行利息的调高、调低,或干脆取消贷款利息。

    

结语

    本文主要进行实证案例研究,主要以A公司房地产项目营销策略为研究对象,对A公司房地产项目的营销策略进行研究探讨。但因A公司房地产项目本身的特殊性,只是专注于住宅市场与商业用房市场,使得本文的营销策略研究结论的普适性有所不足。为了更好的研究房地产项目的营销策略可多选取几个不同市场具有代表性项目,进行对比分析研究,从而能够得出更为科学更全面的房地产项目营销方案。

 

参考文献

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[4] 尹丽. 当前房地产体验营销存在的问题及策略研究[J]. 吉林省经济管理干部学院学报. 2011(05) 34-35

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