【摘要】本文将结合美国住房保障模式的演进历史和我国住房保障政策执行的实际状况,分析我国的住房保障模式的选择问题。从公平性和效率性两个角度来看,使用租房券和购房券的需求方补贴应该是我国住房保障政策的最优模式。

 

【关键词】住房问题;保障模式;住房保障

 

      住房保障模式一般分为两类:1. 需求方补贴,也称货币化补贴,是指政府为符合条件的家庭提供现金或代金券,提高他们的购买力,鼓励他们以市价租住或购买住房。需求方补贴又分为直接提供货币补贴的模式和提供代金券(租房券和购房券)的模式。一般而言,代金券模式更为常见。2. 供给方补贴,也称实物补贴,是指政府出资修建保障性住房,然后低价出租或出售给低收入群体,或者通过土地、税费上的优惠政策刺激开发商提供低价住房。供给方补贴又可以根据资金来源不同分为政府出资和政府引导的市场化融资两种模式。而根据保障性住房供给种类的不同,供给方补贴又可以分为可出售保障性住房(如经济适用房和限价房)模式和公共租赁住房(如公租房和廉租房)模式。

 

      目前世界上流行的供给方补贴模式是市场化融资的公共租赁住房模式。对于各种住房保障模式,我们可以从公平性和效率性两个角度进行比较。由于住房保障政策的首要目标是解决社会公平问题,即保障中低收入人群的基本居住需求和初步的改善性居住需求。因此,在选择模式的过程中,公平性目标应该优先于效率性目标,即首先选择充分保证公平的模式,然后在其中选择运行效率更高的模式。这里的公平性包括两个方面,一是补贴分配的公平性,即是否能保证将补贴分配给真正需要补贴的人群;二是补贴标准的公平性,即住房补贴是否能充分保障受补贴人群的居住权。而效率性主要是指补贴资金的使用效率,即通过最小的财政资金投入实现最大的补贴覆盖面。

 

      应该指出的是,住房保障模式的效率性和公平性在一定程度上是相互影响的。比如更有效的资金运用模式可以保证相对较高的补贴标准,更好的保证社会公平。而更公平的分配又避免了有限资金的流失,从而促进更高效的资金运用。从需求方补贴来看,使用租房券和购房券的补贴模式将补贴的范围限定在了急需解决基本居住需求和初步改善性居住需求的中低收入人群,分配的公平性很强。而且从国外经验来看,这种需求方补贴赋予受补贴者自主选择住房位置和品质的权力,对其居住环境的改进效果非常明显。因此从补贴标准的角度看,该模式也可以很好地保障社会公平。与之相比,直接使用货币补贴的模式则有一个明显的不足。因为货币补贴的用途不局限于改善中低收入人群的居住环境,因此可能引起分配过程中的寻租行为,影响分配的公平性。而需求方补贴对于财政的压力也较轻。这是因为需求方补贴中政府并不需要垫付建筑保障性住房的成本,而只需要补贴市场化价格与优惠价格(或租金率)之间的差额。

 

      综合以上两种模式的特点,我们认为需求方补贴具有较好的公平性和效率性。而且从经济学的角度来看,需求方补贴有效地扩展了受补贴者的预算约束线,这就赋予了受补贴者更大的选择空间。因此,从福利意义上也更有效率。而在需求方补贴中,代金券模式的公平性无疑更好。

 

      从供给方补贴来看,出售性保障房在补贴分配的公平性和补贴标准的公平性之间普遍存在矛盾。一方面,如果保障性住房的建筑标准较低,那么显然难以充分保障社会公平。但另一方面,如果保障性住房的建筑标准较高,又会引起多种寻租行为。前一种问题在国外的保障性住房项目中比较常见,而后一种问题在国内保障性住房发展的初期也有出现。与之相比,租赁性保障房的公平品属性更强。由于不涉及产权转让,两种公平性之间的矛盾并不明显。而且公租房和廉租房的建筑标准有严格限制,不容易引起寻租现象,分配公平性一般很强。但由于建筑租赁性保障性住房的模式一般要求垫付建设资金,如果完全由政府负担,那么对财政的压力较大,难以保证建筑质量。因此,最有效的供给方补贴模式是在政策引导下,通过市场化融资手段为公共租赁住房提供资金支持。这种方式与单纯由政府出资相比具有两个明显优势。一是可以通过私人资金的进入极大地缓解财政压力。二是市场化投资人的行为具有逐利性,所以会自发对于项目进行筛选和监督。这就保证了公共租赁住房项目的投资更有效率,减少房屋空置等资源低效配置的现象。


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