“十一五”时期,我国建筑业市场伴随着经济快速发展而进入到“快车道”,这种速度令很多行业自叹不如,甚至是被戏称为“中国建筑速度”,这完全表明目前我国建筑行业发展已经成为大家普遍关注的焦点,而我国其他行业的带动作用以及对我国经济发展的贡献更是显而易见。由于建筑业发展的速度过快,导致了行业内问题不断发生,房价过高首当其冲,普通老百姓买不起房的情况不仅仅是经济问题,更加是社会问题,于是,国家的宏观调控就势在必行了。建筑市场自身不能解决的问题,也只能依靠国家的宏观调控来解决。而正是由于金融与建筑业之间紧密的联系,利用金融政策对建筑市场进行调控被认为是最有效的方法,本文就“金融政策对建筑业内部传导机制”这一命题展开讨论。

纳等方法。

对于我国金融政策对房地产的调控,本文提出了五点政策建议,包括:选择合适的房地产金融调控方式、时机和力度;加快完善房地产金融体系,拓宽房地产融资模式,推进房地产金融创新;协调中央政府、地方政府、商业银行以及房地产企业之间的利益关系,完善金融政策的传导机制;根据地区差异和结构性差异实行不同的金融调控政策;建立综合的房地产调控机制,使金融政策与其他政策相配合,达到效用最大化。本文还预测房地产在未来几年将稳定发展,总体仍保持上升趋势,这段时间也是调控的关键时刻。上述建议为国家金融政策调控提供了思路,力争对建筑类别市场持续健康发展提供有益尝试。

关键词房地产  金融调控  金融政策  房价  实证分析

1 绪论

1.1研究背景

金融政策是我国政府在经济发展过程中进行宏观调控的重要政策,它一般分为扩张性和紧缩性金融政策,政策制定的过程中不同行业对于金融政策的作用效应也是不相同的,因此,在实际应用中所表现出来的实际效用不相同。近年来建筑业成为人们关注的焦点,国家把其定位为“拉动国家经济发展的支柱产业之一”,明确提出要保持“建筑业要持续健康发展”。

据统计数据显示,我国2008年建筑业占GDP的6.6%和投资的四分之一,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%,直接相关的产业多达60个,建筑业的发展带动了钢材、建材、家电、家具等许多行业的发展。行业的发展在我国国民经济发展以及整个社会发展中占有举足轻重的地位,一是主要体现在以下几个方面:首先,房地产为国民经济许多部门和行业提供了前提和场所,特别是金融保险、房屋装修、家具、园林花木、通信等第三产业,加快了其发展的速度;其次,城市政府的财政收入是发展经济和城市建设、改造的主要经济来源,而这些年来在各城市政府的财政收入中,来自房地产业的至少要在20%以上,许多城市达到40%以上;再次,房地产业对提高就业率的贡献也不容忽视,全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构等迅速发展,有利于大量接纳就业人员;最后,房地产业推动了城市化进程,带动了农业剩余劳动力转移,目前农村居民到城市找工作、买房的现象非常普遍,由房地产引起的落户、子女升学、高考移民、医疗保障、失业保险、困难补助等一系列问题的解决更进一步加快了城镇化的发展。

2 金融政策与建筑业相关理论

2.1市场失灵和政府干预理论

经济学家亚当·斯密在他1776年出版的著作《国民财富的性质和原因的研究》中提出了经济学中最有名的观察结果:家庭和企业在市场上相互交易,他们仿佛被一只“看不见的手”所指引,并导致了合意的市场结果。其所谓看不见的手的理论就是指完全竞争市场经济在一系列理想化假定条件下,可以导致整个经济达到一般均衡,导致资源配置达到帕累托最优状态。但是,这个原理并不适用于现实经济,现实经济的复杂性可能连完全竞争最基本的条件都无法满足,比如存在外部性、信息不对称、价格垄断等,所以现实中的市场本身并不是万能的。换句话说,现实的市场机制在很多场合不能导致资源的有效配置。这种情况被称为“市场失灵”。

市场失灵主要是由三个方面的原因引起的,即外部性、公共产品和不完全竞争。房地产市场中也存在着有这三方面原因引起的市场失灵。首先是外部性,房地产过度开发对资金的需求增加,当资金的供给慢于房地产开发资金的增长时,其他行业资金投入减少,发展相对萎缩,这就产生了负外部性。另一方面,社会资金需求量的增加使利率上升,其他行业开发成本增加,房地产过度开发对其他行业的负外部性使其他行业发展受阻,致使全国经济结构不均衡。在环境方面,房地产开发期间会产生噪声污染、建筑垃圾,打桩会对周围地基承载力造成危害,交通受阻也会对市民的正常生活带来不便,而房地产商不用为此付出代价。其次是公共产品,我国的廉租房、经济适用房等保障性住房可以算是准公共物品,它不受市场中利润最大化原则的支配,不为当时的房地产价格所决定具有局部的非竞争性,它主要提供给中低收入者,具有局部的非排他性,其数量的增加会造成其他类型房产需求的下降,缓解住房紧张的局面,可作为政府调控的有力手段。再次是不完全竞争,我国的房地产市场具有不完全竞争性,首先,由于受到资源的约束,土地的供给在一定的时期内是有限的,使地产市场成为自然垄断市场:其次,房地产存在不可移动性和区位异质性,由于地理位置的不同,每个房地产都占据着独一无二的位置,又因无法移动,决定了房地产区位垄断的特性;最后,由于政府政策保护,房地产开发商进入房地产市场存在着一定的进入壁垒。综上所述,我国的房地产市场是不完全竞争的,无法实现有效配置,需要政府的干预。

市场失灵是产生政府干预的重要原因。正是由于现实中所有的市场都不是完备的,市场失灵问题普遍存在,因此,政府运用一些行为、手段对市场进行干预,从而弥补市场自我组织的缺陷,提高资源配置的效率。政府干预市场也是为了解决以上外部性、公共产品、不完全竞争等市场失灵的问题,但政府在市场中的作用远不止这些。从整个社会上来说,政府干预可以促进社会公平和社会效率,建立和维护市场经济运行的制度基础,保证经济的总量平衡和稳定增长等等。具体到房地产市场,政府干预可以保持房地产经济总量的基本平衡,协调房地产与国民经济增长的关系,避免房地产泡沫的产生,优化房地产行业结构,引导房地产行业持续、快速、健康的发展,提高人们的居住水平。房地产干预市场的方法有很多,比如制定各项经济政策和措施,运用价格、税收、信贷等经济杠杆,编制经济计划等。房地产市场中,政府干预主要通过行政手段、经济手段以及金融政策手段来实现。本文将以“金融政策调控房地产市场”为中心进行研究。

3我国建筑业金融机制分析

    我国在上个世纪90年代年第一次提出发展个人住房抵押贷款制度,随着公积金的长期积累,逐步提高购买住房的居住水平。

3.1我国住房金融制度分析

    我国住房公积金制度是借鉴新加坡等国住房基金制度的经验,将住房改革和住房发展紧密地结合起来所产生的住房基金。目前我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。中国人民银行于1995年7月31日颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》,从而标志着我国银行商业性住房贷款走上轨道。 

4金融政策在建筑业中传导机制及实践

     建筑业周期可以分为复苏、扩张、收缩、萧条四个阶段,各个阶段的波动特征也显著不同。房地产周期与经济周期存在协动性、非同步性。银行信贷政策的态度在本质上有助于加强经济波动,具有很强的顺周期性。中国特殊的土地产权制度,土地所有权归国家所有,决定了政府对房地产经济运行干预的可能性。地方政府对土地市场的垄断,加大了地方政府的“寻租”经济。调控中地方政府和中央政府的博弈,博弈的根源是为了获取土地出让收益、凸显地方政府政绩、集团利益驱动。

4.1宏观调控理论依据

4.1.1房地产市场周期波动理论

    一般而言,无论建筑产品周期的正常波动还是异常波动,都可以分为复苏、扩张、收缩、萧条四个阶段。由于政府、开发商、金融机构、消费者等市场参与者的表现不同,四个阶段的波动特征也显著不同。

     阶段I:复苏阶段

     在建筑业波动过程中,房地产复苏阶段是承接萧条(波谷)而出现的,该阶段所经历的时间较长。政府采取审慎和适度的财政与货币政策,调低利率,总体经济环境有向好的趋势;需求相对于供给出现正增长,慢慢吸收现存的过剩供给,空置率由最高点缓慢下降,市场租金水平开始稳定;随着需求上升,现房购买者增多,并带动期房销量增加,房地产的投资活动增多;房地产开发商开始吸纳土地,增加土地储量;最后空置率降低到其长期的平均空置率水平。

     阶段Ⅱ:房地产繁荣阶段

    随着宏观经济进一步扩张,企业效益提高,消费需求迅速增长,房地产市场进入繁荣高涨阶段,市场交易量明显增加,空置率进一步下降。土地交易市场膨胀,房地产商大量介入,楼花不断涌现。由于普遍对房地产市场前景看好,金融和信贷政府向房地产行业倾斜,个人和其它行业的投资都者大量进行市场,价格不断上涨。

 不能经营其他金融业务,并接受联邦信贷监督局的监管。在住房体系中,存贷款的利率都是固定的。存款年息为2.5%一4%,贷款年息为4.5%一6%,使得住房贷款市场不受货币市场资金供给状况的影响。政府通过住宅储蓄银行法对住宅银行业务范围作了严格的规定。

    (2)严格的房地产租赁和交易市场

在德国,有《房租价格法》、《住宅中介法》等法律法规对房租市场进行管制。此外,在大多数城市,有关机构根据各种住房的综合评估,制定出住房租金价目表,出租人和承租人必须在规定的浮动范围内确定具体的房租水平。稳定的住房租赁市场有利于降低居民的购房需求,从而也能够防止住房价格过度上涨。政府一般不直接参与房地产的买卖活动,但是制立了一整套法律及规章制度保证政府对不动产交易进行监督和管理。

    通过以上各章节的分析我们可以看出,本文是先从行业入手,分析行业整体状况,结合本文的核心理论生命周期理论,通过搜集、计算并分析了行业的市场现状和国内外金融政策的运行情况,判断出行业所处的发展阶段及在该阶段应该进行的调整。通过对金融政策下建筑业的相关数据统计及分析,本文得出在市场经济背景下,建筑业企业的并发展产生了变化,之后结合具体的案例进行深入分析,得出这种变化对企业来说是有利的。

    本文得出以下结论:

    (l)结合行业生命周期理论,利用金融政策的实际影响程度,来检验行业内企业的发展方式及特点有一定的适用范围。本文通过计算建筑业的行业集中度,初步判定建筑业处于初创阶段的后期,依据科产业整合特点各阶段对应的并购类型是横向并购为主,但是在金融政策不断调整的环境下,建筑业企业发生了以纵向并购为主的交易,行业的发展与金融政策的具体影响是不一致的。这从侧面也佐证了建筑业是受宏观经济影响较为敏感的行业。

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